地区計画・機能更新型高度利用地区

更新日:2017年9月21日

1.地区計画

都心部の高地価、オフィス化にともなう居住環境の低下や、狭い道路からの道路高さ制限などから満足な建築物の更新(まちづくり)が十分にできないといった問題を解決するため、地区計画区域を指定しました。地区計画では、地区レベルでの容積率(基準容積率を超えることができます。)や高さの最高限度などのルールを定めることにより、地区の特性にあったまちづくりを可能にします。
基準容積率・・・地区計画がない場合に建築できる最大の容積率
指定区域-第2ゾーン、月島地区、銀座A地区、銀座B地区、日本橋・東京駅前地区
注記:この他に、再開発等促進区及び大手町・丸の内・有楽町地区があります。

(1)建築物の敷地面積の最低限度

原則として300平方メートル以上必要となりますが、現在、建築敷地等として利用している敷地については300平方メートル未満であっても建築できます。

(2)建築物の用途の制限

地域の特性にあったまちづくりを誘導するために用途制限を定めています。

(3)建築物等の壁面位置の制限

整った街並みや快適な歩行空間等を形成するために道路境界線等からの建築等の壁面の位置を定めています。敷地が不整形であったり、規模が小さい場合には別途運用基準がありますのでご相談ください。

(4)建築物の容積率の最低限度

銀座B地区、第2ゾーン及び月島地区では、土地の高度利用を促進するために指定容積率及び道路幅員によって容積率の最低限度を定めています。

(5)建築物の容積率の緩和

各地区で定めています。
前面道路幅員が12メートル未満で、かつ、容積率の割り増しをするには、認定申請の手続きが必要な場合があります。

(6)建築物の高さの最高限度

指定容積率と道路幅員等によって建築物の高さの制限を定めています。
また道路高さ制限や隣地高さ制限(一部の区域のみに限ります。)を緩和することができます。なお、高さ制限を緩和するには、認定申請の手続きが必要です。

注記1:2つ以上の道路に面する場合は、原則として幅員の最大の道路における規定が適用されます。なお、第2ゾーン及び月島地区で、2以上の道路に面する場合は、別途基準がありますので、都市整備部建築課までご相談ください。

注記2:屋上の階段室、EV機械室等の部分は、水平投影面積の8分の1で、かつ、高さが12メートル以下の場合は高さの限度を超えることができます。

注記3:壁面位置の制限を緩和したり、行き止まり道路にのみ面した敷地については、容積率の割り増しや高さ制限の緩和はできません。

注記4:総合設計の許可を受けた建築物は、地区計画で定める容積率及び高さの最高限度を超えることができます。ただし、第2ゾーンの住居地区、月島地区及び銀座地区では、特性にあったまちづくりを誘導するため別途高さの最高限度を定めています。

2.機能更新型高度利用地区

市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的としています。指定区域内では、土地の高度利用を促進するために容積率の最高限度と最低限度を定め、また、一定の条件を満足した場合に容積率を緩和し指定容積率を超えた建築物を建築することができます。
指定区域-日本橋・東京駅前地区の一部、銀座A地区

(1)建築物の容積率の最低限度

容積率の最低限度を300%とします。
ただし幅員4メートル道路、建築基準法第42条第2項道路及び第3項道路にのみ面する場合は、200%とします。

(2)指定容積率を超えた建築物の建築

a.条件

  • 前面道路の歩道等の幅員が2メートル以上あること。
  • 建築物の建築面積が100平方メートル以上あること。
  • 各地区ごとに定めている「誘導用途割合の基準」又は「公共的空間の基準」のいずれかを満たすこと。

b.建築できる容積率の限度

  • 容積率の限度を、前面道路の歩道等の幅員と敷地面積によって定めています。
容積率の限度
歩道等の幅員 敷地面積300平方メートル未満 敷地面積300平方メートル以上
2メートル以上4メートル未満 指定容積率+100% 指定容積率+100%
4メートル以上5.5メートル未満 指定容積率+100% 指定容積率+200%
5.5メートル以上 指定容積率+100% 指定容積率+300%

敷地の画像
敷地

地区計画一覧
地区 指定 施行年月日 パンフレット 認定基準等
1 日本橋・東京駅前地区 地区計画
高度利用地区
平成12年7月1日 パンフレット(PDF:1,423KB) 認定基準等(PDF:398KB)
2 銀座A地区 地区計画
高度利用地区
平成10年12月1日 パンフレット(PDF:1,160KB) 認定基準等(PDF:347KB)
3 銀座B地区 地区計画
4 第2ゾーン
(日本橋問屋街地区)
(人形町・浜町河岸地区)
(新川・茅場町地区)
(京橋地区)
(築地地区)
地区計画 平成9年7月1日
(用途別容積型は平成5年7月16日)
パンフレット(PDF:4,539KB) 認定基準等(PDF:306KB)
地区計画および用途制限を適用する区域図(PDF:3,970KB)
5 月島地区
(佃・月島・勝どき)
地区計画 平成9年12月1日 パンフレット(PDF:4,514KB) 認定基準等(PDF:398KB)

〈銀座地区地区計画の変更について〉
銀座地区において、ゆとりある滞在空間を備え、銀座の賑わい等と調和するホテル計画を誘導するため、建築物等の用途の制限において宿泊の用に供する建築物について客室規模や交流機能に係る規定を新たに定めます。平成30年1月の施行を予定しており、以降に工事着手する建築物は変更後の地区計画が適用されます。

地区計画条例

条例及び条例施行規則については、中央区ホームページの例規集をご覧ください。

お問合せ

【問合せ先】
都市整備部建築課
電話:03-3546-5456

  • 地区計画区域内で建築行為を行う場合

都市計画法に基づき「地区計画区域内における行為の届出書」の提出が必要になります。
【問合せ先】
地域整備課まちづくり推進主査
電話:03-3546-5447

  • 地区計画による認定を受ける場合

認定申請が必要です。認定手続きについてはこちらを、認定基準については上記の表内の認定基準等をご覧ください。
【問合せ先】
建築課指導係
電話:03-3546-5457